Dans un contexte économique incertain et face à des réformes fiscales constantes, l’immobilier reste un placement privilégié des Français. Pourtant, les règles qui encadrent sa fiscalité évoluent régulièrement, modifiant parfois considérablement la rentabilité des investissements. Quels seront les contours de cette fiscalité en 2025 ? Quels dispositifs seront maintenus, modifiés ou supprimés ? Analyse des perspectives fiscales pour vos futurs projets immobiliers.
Les fondamentaux de la fiscalité immobilière à l’horizon 2025
La fiscalité immobilière en France repose sur plusieurs piliers qui, malgré les réformes successives, devraient perdurer jusqu’en 2025. La taxation des revenus locatifs, l’imposition des plus-values immobilières et les différents impôts locaux constituent l’ossature de cette fiscalité spécifique.
Les revenus fonciers continueront d’être intégrés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec deux régimes distincts : le micro-foncier pour les revenus annuels inférieurs à 15 000 euros (avec un abattement forfaitaire de 30%) et le régime réel qui permet la déduction des charges effectives. Les projections pour 2025 n’indiquent pas de bouleversement majeur dans cette architecture, mais plutôt des ajustements paramétriques.
Concernant les plus-values immobilières, le système d’abattement pour durée de détention devrait être maintenu. Pour rappel, l’exonération totale d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, tandis que l’exonération des prélèvements sociaux n’intervient qu’après 30 ans. Ce mécanisme, qui favorise la détention longue, s’inscrit dans la volonté des pouvoirs publics de stabiliser le marché immobilier.
L’évolution des dispositifs de défiscalisation immobilière
Le paysage des dispositifs de défiscalisation immobilière pourrait connaître des transformations significatives d’ici 2025. Le dispositif Pinel, déjà en phase d’extinction progressive, devrait disparaître définitivement. Son successeur, le Pinel+, avec des critères environnementaux et de qualité d’usage plus exigeants, pourrait lui aussi être remis en question face aux contraintes budgétaires de l’État.
Le dispositif Denormandie, destiné à la rénovation dans les centres-villes, pourrait être prolongé au-delà de 2023 mais avec des conditions plus restrictives. Quant au dispositif Malraux, dédié à la restauration immobilière dans les secteurs sauvegardés, il devrait se maintenir compte tenu de son importance pour la préservation du patrimoine.
La loi Censi-Bouvard, qui concerne les résidences services (étudiantes, seniors, tourisme), pourrait connaître une refonte complète pour s’adapter aux nouveaux besoins démographiques et sociaux. D’après les experts en droit immobilier, une attention particulière sera portée aux résidences seniors, en adéquation avec le vieillissement de la population française.
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et le dispositif Cosse (ou Louer Abordable) pourraient également être révisés pour mieux répondre aux enjeux de logement abordable et d’équilibre territorial.
La fiscalité des sociétés civiles immobilières (SCI) en 2025
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) resteront un véhicule privilégié pour les investissements immobiliers, notamment dans une optique de transmission patrimoniale. Leur fiscalité devrait connaître quelques évolutions d’ici 2025.
Pour les SCI à l’impôt sur le revenu (IR), le régime fiscal continuera de maintenir la transparence fiscale, les associés étant imposés directement sur leur quote-part de revenus. Toutefois, des aménagements pourraient intervenir concernant la déductibilité des intérêts d’emprunt, notamment dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés qu’au cours de la décennie précédente.
Les SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) pourraient bénéficier de la baisse tendancielle du taux d’IS, mais avec un durcissement probable des conditions d’amortissement des biens immobiliers. Le régime des plus-values à l’IS pourrait également être revu pour limiter certaines optimisations fiscales jugées trop avantageuses.
Un point d’attention particulier concernera la fiscalité des SCI familiales, avec un possible renforcement des contrôles sur les évaluations lors des donations de parts et sur les loyers pratiqués entre la SCI et ses associés.
L’impact de la transition écologique sur la fiscalité immobilière
La transition écologique constituera un axe majeur de l’évolution de la fiscalité immobilière à l’horizon 2025. Face à l’urgence climatique et aux engagements internationaux de la France, le législateur devrait accentuer les incitations financières et fiscales en faveur de la rénovation énergétique.
Le dispositif MaPrimeRénov’, qui a remplacé le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), devrait être pérennisé et potentiellement renforcé. Des bonus fiscaux pourraient être introduits pour les acquisitions de biens affichant une excellente performance énergétique (DPE A ou B).
À l’inverse, la fiscalité devrait se durcir pour les passoires thermiques. Au-delà de l’interdiction progressive de mise en location des logements énergivores (DPE F et G d’ici 2028), une taxation spécifique pourrait être instaurée pour inciter les propriétaires à engager des travaux de rénovation.
Les collectivités locales pourraient également être encouragées à moduler la taxe foncière en fonction de la performance énergétique des biens, créant ainsi une incitation supplémentaire à la rénovation.
La fiscalité des locations meublées et saisonnières
Le secteur des locations meublées et saisonnières fait l’objet d’une attention croissante des pouvoirs publics, préoccupés par les tensions sur le marché locatif dans certaines zones touristiques. D’ici 2025, la fiscalité de ce secteur devrait connaître des évolutions notables.
Le régime fiscal avantageux du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pourrait être révisé, notamment concernant l’amortissement des biens qui permet actuellement de diminuer significativement la base imposable. L’abattement forfaitaire de 50% du micro-BIC pour les locations meublées (pour les revenus inférieurs à 77 700 euros) pourrait également être ajusté à la baisse pour les locations de courte durée de type Airbnb.
Les collectivités territoriales disposeront probablement de davantage de leviers fiscaux pour réguler les locations saisonnières, avec la possibilité d’augmenter la taxe d’habitation sur les résidences secondaires dans les zones tendues au-delà des 60% actuels.
Une harmonisation de la fiscalité entre location nue et location meublée n’est pas à exclure, afin de limiter les distorsions qui favorisent actuellement le meublé au détriment de l’offre de logements en résidence principale.
L’internationalisation de la fiscalité immobilière
Dans un monde globalisé, l’investissement immobilier dépasse souvent les frontières nationales. La fiscalité applicable aux investissements immobiliers transfrontaliers devrait connaître des évolutions significatives d’ici 2025.
L’échange automatique d’informations entre administrations fiscales continuera de se renforcer, rendant plus transparentes les situations des contribuables possédant des biens immobiliers à l’étranger. Les conventions fiscales bilatérales pourraient être renégociées pour mieux prendre en compte les nouvelles réalités de l’investissement immobilier international.
La fiscalité des non-résidents propriétaires en France pourrait également évoluer, notamment concernant les prélèvements sociaux suite à diverses jurisprudences européennes. Pour les résidents français investissant à l’étranger, le crédit d’impôt compensant la double imposition pourrait faire l’objet d’ajustements.
Enfin, la lutte contre l’optimisation fiscale agressive impliquant des structures immobilières complexes (avec des entités dans plusieurs juridictions) devrait s’intensifier, avec un renforcement des obligations déclaratives et des sanctions en cas de non-respect.
En conclusion, la fiscalité immobilière à l’horizon 2025 s’inscrit dans un mouvement de transition et d’adaptation aux grands défis contemporains : crise du logement, urgence climatique, vieillissement démographique et numérisation de l’économie. Si les fondamentaux devraient être préservés, des ajustements significatifs sont à prévoir, notamment concernant les dispositifs de défiscalisation et le traitement fiscal différencié selon la performance environnementale des biens. Les investisseurs avisés devront anticiper ces évolutions pour optimiser leurs stratégies patrimoniales dans un cadre légal qui se complexifie.