Le droit de la location immobilière est en constante évolution, et il est primordial pour les locataires et les propriétaires d’être informés des dernières modifications législatives et jurisprudentielles. Cet article vous propose un tour d’horizon des principales évolutions récentes en matière de droit des locataires et des propriétaires.

La loi Elan et ses conséquences pour les locataires et propriétaires

La loi Elan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), promulguée le 23 novembre 2018, a apporté plusieurs modifications importantes dans le domaine de la location immobilière. Parmi elles, on peut citer :

• La possibilité pour les bailleurs de proposer des baux mobilité, d’une durée de 1 à 10 mois, non renouvelables, destinés aux personnes en situation de mobilité professionnelle ou étudiante.
• La simplification du régime juridique applicable aux colocations, avec la création d’un contrat unique pour tous les colocataires, quel que soit le nombre.
• L’encadrement plus strict des locations meublées de tourisme, notamment via l’obligation pour les plateformes en ligne de vérifier que les annonces respectent bien la règlementation locale.

Ces nouvelles mesures visent à favoriser la mobilité, à faciliter l’accès au logement pour les jeunes et à mieux encadrer les locations meublées de tourisme.

La réforme de l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers a connu plusieurs rebondissements ces dernières années. Initialement prévu par la loi ALUR de 2014, il avait été annulé en 2017 par le tribunal administratif de Paris. Toutefois, la loi Elan a permis sa réintroduction dans certaines zones tendues, comme Paris et Lille, sous réserve de respecter certaines conditions.

Ainsi, depuis le 1er juillet 2019 à Paris et le 1er février 2020 à Lille, les loyers des logements loués vides ou meublés sont encadrés : ils ne peuvent dépasser un montant maximum fixé par un arrêté préfectoral, qui tient compte du quartier, du type de logement et de sa date de construction. Cette mesure vise à lutter contre la hausse excessive des loyers dans les zones tendues et à faciliter l’accès au logement pour les ménages modestes.

La jurisprudence sur le droit à la jouissance paisible du logement

Le droit à la jouissance paisible du logement est une obligation fondamentale pour le bailleur. Plusieurs décisions récentes ont précisé les contours de cette notion :

• En matière de troubles du voisinage, il a été jugé que le bailleur ne peut être tenu responsable des nuisances causées par les locataires d’autres logements qu’il ne loue pas (Cass. 3e civ., 14 février 2019).
• Concernant les troubles causés par des travaux réalisés par le bailleur, la Cour de cassation a considéré que ces travaux pouvaient justifier une réduction du loyer, voire une résiliation du bail aux torts du bailleur, si les travaux rendaient le logement inhabitable pendant une longue période (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019).

Ces décisions rappellent l’importance de la prise en compte des intérêts des locataires dans l’exécution du contrat de bail.

Les nouvelles obligations pour les propriétaires en matière d’amiante et de plomb

La réglementation relative à la présence d’amiante et de plomb dans les logements a également évolué récemment :

• Depuis le 1er janvier 2020, les propriétaires de logements construits avant 1975 doivent réaliser un diagnostic amiante, qui doit être annexé au contrat de location.
• Pour les logements construits avant 1949, un diagnostic plomb doit être réalisé, afin d’évaluer la présence de peintures contenant du plomb et le risque d’exposition pour les occupants.

Ces obligations visent à protéger la santé des locataires et à inciter les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires pour éliminer ces risques.

Le renforcement de la lutte contre les logements indécents

Enfin, la lutte contre les logements indécents s’est intensifiée avec l’adoption de la loi ELAN. Cette loi a renforcé le rôle des collectivités territoriales dans la détection des situations d’habitat indigne et a prévu des sanctions financières plus lourdes pour les propriétaires qui louent des logements ne respectant pas les normes minimales de salubrité et de sécurité.

Par exemple, en cas de mise en location d’un logement indécent, le bailleur peut être condamné à rembourser au locataire l’intégralité des loyers perçus depuis le début du bail, en plus d’une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 euros.

Cette mesure vise à responsabiliser davantage les propriétaires et à améliorer la qualité du parc locatif privé.

Au regard de ces récentes évolutions législatives et jurisprudentielles, il est essentiel pour les locataires et propriétaires d’être informés de leurs droits et obligations. La loi ELAN a notamment permis la mise en place de nouvelles mesures visant à faciliter l’accès au logement, encadrer les locations meublées de tourisme ou encore renforcer la lutte contre les logements indécents. Les décisions juridictionnelles récentes ont également précisé certains aspects relatifs au droit à la jouissance paisible du logement et aux obligations des propriétaires en matière d’amiante et de plomb.